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« Il y a deux types d’acheteurs : ceux qui y laissent des plumes et ceux qui connaissent le succès »

acheteurs et investisseurs immobiliers

Laurent Criado est un expert reconnu du monde de l’immobilier. Depuis la sortie du best seller Le guide pratique de l’achat immobilier, en 2015, il s’est peu à peu imposé comme une référence incontournable de l’immobilier hexagonal. Il fait le point sur la version 2019 du magazine Le guide immobilier dont il est le fondateur.

Pouvez-vous nous présenter Le Guide immobilier ?

Comme son nom ne l’indique pas, il s’agit d’un magazine immobilier au sens large. Le magazine explore toutes les facettes du secteur immobilier : achat, vente, investissements, organisation des travaux, choix d’un constructeur, mobilier qui sort de l’ordinaire, outils de gestion locative… Nous intervenons comme un accompagnateur de projet en mettant à la disposition de nos lecteurs des contenus introuvables ailleurs.

Quel est le profil du lectorat ?

Il n’y a pas de profil clairement défini. Notre magazine touche les professionnels comme les particuliers qui souhaitent aborder l’immobilier sous un angle nouveau, car non traité par ailleurs. Nos lecteurs viennent piocher des informations assez éclectiques dans les faits. C’est d’ailleurs ce qui fait la richesse, et la marque de fabrique, du magazine.

Beaucoup de journaux, de magazines et de blogs se sont déjà emparés du thème de l’immobilier. Qu’apportez-vous de neuf ?

L’expertise. La vraie expertise, celle du terrain. L’immobilier est un sujet très prisé des Français et je ne crois pas qu’on puisse être trop bien informé considérant les sommes considérables qui sont en jeu. Ceci étant dit, nous avons pris le parti de proposer uniquement des contenus de niveau expert produits par des professionnels de l’immobilier. Et par professionnels, j’entends des acteurs de terrain.

Concrètement, qu’apporte Le guide immobilier ?

Un point de vue sans concessions. Le lecteur a accès à une partie publique, gratuite, qui propose des informations sous forme de conseils pratiques, d’interviews, de dossiers, etc. Les investisseurs cherchant à conforter leurs placements disposent d’une partie, payante, qu’on pourrait comparer à des conseils boursiers de haut niveau. Cette partie ne cible pas les amateurs, mais bel et bien les professionnels ou les particuliers qui ont intégré la nécessité de chercher un avantage compétitif certain.

Vous refusez donc les amateurs de l’immobilier ?

Nous ne refusons personne. Quand je parle d’amateurisme, je fais référence aux pseudo-investisseurs. Ceux qui imaginent, à tort, qu’ils peuvent acheter n’importe quoi et faire fortune en six mois, le tout en ne travaillant que quatre heures par semaine… Les vrais investisseurs agissent comme des professionnels afin de faire les bons choix et, de facto, sécuriser leurs investissements. Ce profil d’investisseurs a tout à gagner à nous lire régulièrement sachant que leur philosophie se rapproche de la nôtre : on n’est jamais trop bien formés.

En revanche, il n’y a pas de volet consacré à l’actualité.

C’est un choix éditorial. Nous estimons que l’immobilier ne s’envisage pas dans l’immédiateté, mais dans une optique de long terme. Dans cet esprit, je ne crois pas que surfer sur une actualité, changeante par nature, puisse influencer une réflexion multi-décennale. Voyez Warren Buffett et sa philosophie boursière. Peut lui chaut de se focaliser sur l’actualité. Il me semble que cet état d’esprit lui a plutôt bien réussi.

Revenons à la rubrique « Investisseurs ». Que contient-elle ?

Pour faire simple, elle renferme des trésors de réflexion. Elle offre les clés de compréhension et les réponses aux questions que se pose un investisseur. Je le répète, cette rubrique ne concerne pas les acheteurs dont la stratégie se résume au « coup de cœur ». Le « coup de cœur » n’a jamais été une stratégie viable. C’est même le moyen le plus sûr de rater son investissement. La rubrique « Investisseurs » propose donc des méthodes d’investissement novatrices, des études de marché pour savoir quoi acheter, où acheter, à quel prix, etc. Pour faire un parallèle avec le monde de l’entreprise, les professionnels les mieux formés et informés réalisent les meilleures affaires. La raison ? Ils acquièrent un savoir rare que les centaines de milliers d’autres compétiteurs en lice ne possèdent pas, par manque de rigueur.

Vous êtes déjà entrepreneur, auteur, journaliste citoyen, rédacteur professionnel. Vous voilà conseiller ?

Je n’ai jamais cessé de l’être. Mes guides sont des méthodologies prêtes à l’emploi. Idem pour mes articles qui sont, le plus souvent, extrêmement pratiques. Les publics sont différents et, à ce titre, ont des besoins différents selon le stade de maturité de leurs projets. Nous proposons des outils adaptés à chaque cas de figure. Pour nos lecteurs, et ce, quel que soit le service auquel ils ont recours, l’avantage de cette activité multi-casquettes est considérable. Chaque activité interagit avec les autres. Cette approche nous permet de sonner le tocsin et de livrer les bonnes infos, souvent plusieurs années à l’avance.

Justement, en tant que conseiller, que pensez-vous de la presse qui semble de plus en plus réservée sur l’achat immobilier ?

Un adage boursier dit que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, non ? Peut-être réalisent-ils que dans certaines régions, les prix de l’immobilier atteignent des sommets totalement déconnectés des réalités économiques. Il faudrait leur poser la question.

À quelles régions pensez-vous ? Paris ?

Entre autres. D’un point de vue mondial, Paris ne semble pas surcoté. Dans les faits, c’est une autre histoire. D’autres métropoles me semblent plus attractives sur la scène européenne. Vous avez aussi les régions frontalières qui s’emballent un peu trop en misant sur la vitalité économique du pays voisin, ce qui, à mon sens, est une aberration. Prenons l’exemple de la région franco-suisse. Que se passera-t-il si la Suisse décide de durcir durablement sa politique d’immigration ?

Vous êtes la plume de promoteurs. N’est-ce pas une position contradictoire ?

Pas du tout. J’ai toujours défendu les intérêts des constructeurs au plus fort de la spéculation. Mettons-nous d’accord. Il ne s’agit pas pour moi de dénoncer des prix de marché, mais de mettre en garde les acheteurs sur la rentabilité plus qu’incertaine de leurs investissements. Bien vendre, je veux dire sans perdre d’argent, commence par bien acheter. Le bon projet, au bon endroit, au bon prix a toujours été mon credo. Certains lecteurs, une minorité, se sont défoulés sur moi parce qu’il n’ont pas pris la peine d’écouter mon message. Je leur conseille de faire attention à leurs investissements et ils en concluent que je tire à boulets rouges sur l’immobilier. Rien n’est plus faux. L’immobilier est pour moi une passion et la passion n’est pas incompatible avec la raison. J’ai toujours pensé que certaines personnes n’apportent rien en termes de valeur ajoutée et, clairement, oui, ça m’agace. D’autres font très bien leur travail et contribuent au dynamisme économique du pays. C’est le cas des constructeurs qui font vivre des milliers de professionnels. Du bâtiment, bien sûr, mais aussi des graphistes, des vidéastes, des imprimeurs, des livreurs, etc. L’argent circule. Petite anecdote, quantité de programmes neufs sont vendus à des tarifs plus intéressants que des biens anciens. Ces derniers, en plus d’afficher des prix de vente démentiels, nécessitent de réinvestir à l’infini afin de limiter la facture énergétique, etc. De vrais gouffres à pognon, si vous me passez l’expression. C’est pour éviter ce genre de traumatisme que nous avons créé la rubrique « Investisseurs ».

Avez-vous le sentiment que le marché immobilier arrive en fin de cycle haussier ?

Il n’y a pas un mais plusieurs marchés immobiliers. Pour moi, le contexte haut-savoyard n’a rien à voir avec les enjeux du bassin francilien ou la région bourguignonne, par exemple. Cette précision étant faite, oui, je me demande par quel miracle le marché parisien, pour me limiter à ce cas d’espèce, va briser son plafond de verre. Peut-être allons-nous vers un système à la mode suisse, avec des crédits générationnels, je l’ignore. Il est clair que sans effet de levier, j’imagine mal comment les prix pourraient poursuivre leur hausse, ne serait-ce qu’en termes de solvabilité des emprunteurs.

Votre signature de marque promet aux lecteurs de « réussir tous leurs projets » ? Qu’est-ce qu’un projet réussi pour vous ?

Acheter un bien qui correspond à ses objectifs financiers, géographiques, culturels, etc. Réussir un projet passe donc par une phase préparatoire consistant à définir son projet, savoir précisément ce que l’on veut et ce que l’on ne veut surtout pas. Une fois qu’on sait où on va, on applique une méthodologie, seule garantie de garder la tête froide en toutes circonstances. C’est ce qui fait la différence entre un achat mûrement réfléchi et un achat ticket de loterie. Cette discipline professionnelle fait une grande différence au moment de faire les comptes. Prendre le temps de la réflexion, dire non quand l’affaire est douteuse, s’informer et faire ses devoirs mène presque systématiquement à la réussite. Finalement, il y a deux types d’acheteurs : ceux qui y laissent des plumes et ceux qui connaissent le succès.

Vous brossez un peu tous les sujets. Immobilier, sécurité, mobilier, travaux, etc. La palette des thèmes est…

XXL ! C’est exactement ça. Au-delà de l’achat, de la vente et du locatif, il y a tout un monde passionnant. L’immobilier, c’est quoi finalement ? Un projet de vie. Ce projet passe aussi par la recherche du meilleur cadre de vie possible. De grandes ouvertures. Un confort thermique ou phonique. Une protection face à l’insécurité croissante posée par le fléau des cambriolages. Du mobilier inédit. Un lieu de travail déstressant qui invite à une plus grande productivité. Bref. Il faut voir l’immobilier dans sa globalité pour en apprécier toutes les subtilités et, le cas échéant, réaliser de bonnes affaires parce qu’on aura relevé un détail qui aura échappé à un amateur.

D’où le double lectorat, à la fois professionnel et particulier ?

Nous avons un lectorat de professionnels très fidèles depuis nos débuts. Quant aux particuliers, nous intéressons essentiellement ceux qui s’inscrivent dans une démarche qualitative et raisonnée. Ces deux lectorats ont deux points en commun : la passion de l’immobilier et la rigueur, deux qualités qui font défaut aux amateurs, en quête d’argent facile. La faute aux gourous qui racontent n’importe quoi.

Ces acheteurs-là ne peuvent donc pas se contenter de lire un ou plusieurs livres afin d’étoffer leur savoir ?

Tout comme les meilleurs entrepreneurs ne cessent d’investir dans la formation et l’information, une des clés de la réussite immobilière passe par la détention de la bonne information, au bon moment. Ce qui suppose deux choses : investir du temps et de l’argent. Si vous voyez votre entreprise, ou votre projet immobilier, comme un passe-temps, franchement, laissez tomber et mettez-vous à la peinture. Si, au contraire, vous voyez ces activités d’un œil sérieux, vous savez que le temps et l’information sont les deux biens les plus précieux en affaires, l’argent n’étant que le produit de choix avisés. La lecture de deux ou trois livres en plus du mien est, certes, une étape indispensable dans une quête de perfectionnement. Par la suite, la recherche d’un avantage compétitif notable passe par d’autres relais de connaissances. Certains pseudo-investisseurs aiment lire de belles histoires et s’imaginent qu’on peut acheter un immeuble de rapport entre deux siestes. Le mythe de l’argent facile… Ça ne marche pas comme ça dans le monde réel. Les autres ont conscience de devoir étoffer leur savoir en permanence. Ils sont au bon endroit.

Autre sujet, vous intervenez régulièrement dans la presse, à la radio et à la télé pour donner votre point de vue sur les cambriolages. Y a-t-il enfin eu cette prise de conscience à laquelle vous faites inlassablement référence ?

Nous sommes toujours dans le déni de réalité, selon moi. Le sujet est traité de manière superficielle, en périodes de vacances uniquement. Comme si les cambrioleurs ne frappaient qu’à ce moment-là. Et les médias de dégoiser toujours les mêmes conseils : OTV, fenêtres ouvertes (un non-sens), etc. Ça en devient lassant. Si ces prétendues stratégies fonctionnaient vraiment, le problème des cambriolages aurait été résolu depuis belle lurette, non ? Or, le fléau s’amplifie année après année, en dépit des acrobaties statistiques pour tenter de cacher la misère sous le tapis. Pire, les confrontations physiques explosent, c’est même le but avoué de certains cambrioleurs spécialisés dans l’extorsion, par la violence, de cartes bancaires. Le hic, en France comme en Europe, c’est qu’il n’y a pas de solution de fond, ni au niveau étatique, ni au niveau individuel. Et je ne parle même pas de l’absence de réponse judiciaire. Peu de gens sont préparés. Et les criminels profitent pleinement de cette politique open bar.

Pour finir sur une note originale, un de vos lecteurs vous a qualifié de « bienfaiteur de l’humanité ». Ça vous inspire quoi ?

Oui, j’avais relevé cette formule amusante. Qu’est-ce que ça m’inspire ? Ma foi, c’est toujours plus agréable d’être encensé qu’incendié, non ? Après… J’essaie de bien faire mon travail sans chercher à être canonisé.

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