Le guide immobilier

@admin8408

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Investissement immobilier : 4 pièges à connaître absolument avant de vous lancer

La pierre est une valeur sûre : qui n’a jamais entendu cette affirmation ? La réalité semble plus complexe et, non seulement le risque existe, mais il est considérable. Un achat mal préparé, sans discernement et sans analyse fondamentale sérieuse, n’offre aucune perspective de rentabilité et peut même conduire à la ruine totale. Quels sont les 4 pièges menaçant tout investisseur immobilier ?

1. Une politique hostile à l'investissement immobilier

Emmanuel Macron est devenu LE spécialiste des signaux négatifs envoyés au secteur de l’immobilier. Taxer la « rente immobilière » est son obsession. Depuis son élection, les cafouillages se disputent aux décisions autoritaires :

- Non création d’un ministère du Logement ;

- Cafouillage estival avec la baisse annoncée de l’APL de 5 € ;

- Nouvelle baisse programmée de l’APL des locataires des logements sociaux ;

- Appel du gouvernement aux bailleurs sociaux pour compenser la baisse programmée de l’APL ;

- Cafouillage sur le crédit d’impôt dédié aux remplacements de portes et fenêtres par des modèles isolants ;

- Menace de taxation sur les logements mal isolés ;

- Transformation de l’ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

La stratégie logement, annoncée comme révolutionnaire et présentée en grande pompe, n’est, en réalité, qu’un mauvais brouillon, pour ne pas dire une baudruche. Le gouvernement ne semble pas maîtriser le sujet et tente de faire illusion en proposant moult mesures, au mieux réchauffées, parfois contradictoires, le plus souvent irréalistes. Prenons l’exemple de la rénovation énergétique des logements : aucune information n'est donnée quant à la partie opérationnelle. Pourtant, 7 millions de logements ne se rénovent pas d’un coup de baguette magique. Et que dire du budget ? Quelles rénovations pensez-vous sérieusement entreprendre avec moins de 600 euros ?

Le risque ? Peut-être que le gouvernement nous conte une drôle d’histoire dont on ne comprendra le sens qu’une fois le piège refermé, quand il sera trop tard. Comme dans l’épilogue d’Usual Suspect lorsque Verbal Kint quitte le poste de police.

2. Un avenir incertain

Vous investissez sur une très longue période avec des règles du jeu (ici, la fiscalité) qui changent tous les ans... ou presque.

Ne rêvez pas, la transformation de l’ISF en IFI ne sera pas sans conséquence. Même si le gouvernement assure que le seuil de taxation restera à 1,3 millions et que l’abattement de 30 % sur la résidence principale sera maintenu.

Quand on sait que le patrimoine des Français est composé à 70 % d’immobilier, il y a de quoi être inquiet. Nos dirigeants politiques peuvent agir sur l’assiette, le taux d’imposition et le pourcentage d’abattement sur la résidence principale afin d’augmenter les rentrées fiscales en cas de nécessité. Les taux se modifient aisément, les retraités pourront en témoigner avec l’augmentation de la CSG.

 3. Oublier les fondamentaux

Trop de personnes se focalisent sur l’obtention d’un crédit et les calculs de rentabilité. De jolis tableaux Excel et un crédit bien ficelé ne remplaceront jamais l’étude, approfondie, du bien et de son environnement. Les fondamentaux doivent être remis au cœur de l’achat et motiver toute décision.

Dans le cadre d’un investissement, la rentabilité commence dès l’achat. Si vous survolez les fondamentaux, vous prenez le risque de surpayer le bien et de plomber définitivement votre investissement immobilier. Si, au contraire, vous passez le bien au scanner, en relevez tous les défauts, toutes les nuisances, savez évaluer les coûts de rénovation, alors vous soignez votre investissement en achetant au juste prix… ou vous décidez de passer votre tour, sans regrets, parce que l’affaire est mauvaise.

Je vous encourage à (re)lire les conseils que j’avais distillés au cours d’une table ronde sur l’investissement immobilier. Ils sont plus que jamais d’actualité.

4. Croire au chant des sirènes

Se bercer d’illusions, en rêvant d’argent facile, est une attitude, peu professionnelle, qui fait échouer nombre d’investisseurs dans leur quête de rentabilité. Dans cette interview, Jean Perrin, président de l’UNPI, déclare que toutes les mesures qui s'accumulent contre l'immobilier commencent à remettre en cause l'intérêt de devenir investisseur. Il dévoile que la rentabilité nette moyenne est de l’ordre de 0,2 à 0,3 %. A des taux aussi médiocres, il conseille de placer son argent sur un livret A, une assurance-vie ou dans des actions. Comprenez bien qu’il s’agit d’une moyenne nationale. Si quelques investisseurs tirent leur épingle du jeu, l’immense majorité perd de l’argent tous les mois et en perdra encore à la revente. Ca ne fait pas vraiment rêver.

A 2’59’’, le journaliste déclare : « L’investissement immobilier, c’est pas très attractif ». On entend distinctement le rire gêné de la chroniqueuse. Même les chantres de l’investissement immobilier n’y croient plus.

Autre risque sous-jacent, également soulevé dans cette vidéo, le poids de la fiscalité locale. J’en parle depuis des années, c’est un des points passés en revue dans mon livre, parmi tant d’autres. Le risque est de voir la fiscalité locale exploser en raison de la suppression annoncée de la taxe d’habitation. La supprimer pourrait avoir l’effet inverse et les collectivités pourraient augmenter la taxe foncière à dessein de compenser une partie de la perte de leur autonomie financière. En supposant, bien entendu, que cette suppression de la taxe d’habitation ne soit pas retoquée par le Conseil constitutionnel. Si tel était le cas, le gouvernement exciperait de sa bonne foi, n’hésitant pas à se décharger sur ledit Conseil constitutionnel. En revanche, l’IFI et la baisse de l’APL, elles, seront bien effectives.

Conclusion : l'investissement immobilier n'est pas une martingale

Actuellement, le plus gros risque planant sur l’investissement immobilier est d’ordre politique. Le flou artistique entretenu par le gouvernement ne doit pas occulter une quasi-certitude : tout semble indiquer une nouvelle politique, agressive, de taxation de l’immobilier. A vous de bétonner les volets que vous pouvez maîtriser, à commencer par les fondamentaux. Trop d’investissements sont ratés par négligence. Gardez à l’esprit que la martingale n’existe pas et que n’importe quel investissement, immobilier ou pas, exige une grande rigueur. Certes, même si vous ratez la cible de la rentabilité, vous conserverez de la pierre, du solide. Mais si cette pierre se transforme en boulet financier, quel en est l’intérêt ?


Vol par ruse et cambriolage : quelle différence ?

La différence entre cambriolage et vol par ruse relève essentiellement d’un traitement statistique car les conséquences sont les mêmes : vous subissez un préjudice moral et matériel substantiel.

Sur le plan psychologique, on ne peut pas dire que l’un est plus ou moins important que l’autre. Il est différent, c’est tout. Découvrir une scène de cambriolage est un véritable cauchemar. Tout est fouillé, retourné, votre intimité est violée.

Le vol par ruse est psychologiquement dur à encaisser

Vous pouvez très vite vous reprocher d’avoir mal agi. Si vous aviez su, vous n’auriez pas ouvert la porte. Vous n’auriez laissé entrer personne. Et vous auriez vérifié l’identité de votre interlocuteur, etc.

Le vol par ruse suit toujours le même scénario :

  • Effet de surprise ;
  • Peur et urgence face à une situation imprévue ;
  • Détournement de l’attention ;
  • Vol ;
  • Disparation des auteurs une fois le larcin commis.

Les scénarios sont nombreux, l’imagination des voleurs étant sans limite.

L’exploitation des enfants pour réaliser leurs plans machiavéliques est une constante. L’autre constante repose sur l’utilisation d’une figure d’autorité, à savoir un policier ou un gendarme. Cette méthode est bien rôdée. Ci-dessous deux exemples illustrant parfaitement cette technique. La première victime s’est fait dérober 80.000 €. La seconde, 250.000 €.

Ces scénarios marchent d’autant mieux qu’ils sont utilisés pour nuire à des personnes seules et/ou âgées. Ces bandits ne reculent devant aucune infamie.

Pour se protéger contre ce type de vol, suivez des règles de prudence strictes :

  • Tout d’abord, nous devons veiller les uns sur les autres. Veillez sur les personnes seules et/ou âgées que vous connaissez en leur expliquant les méthodes utilisées par les voleurs ;
  • Incitez vos proches à observer la plus grande prudence. L’utilisation d’un interphone ou d’un visiophone est une première barrière entre eux et les inconnus. L’utilisation systématique du judas et de l’entrebâilleur de porte doit devenir un réflexe. Filtrer les personnes, ne pas ouvrir quand on a un doute doit être un automatisme ;
  • Les voleurs sont doués pour embrouiller et même séduire leurs victimes en jouant la carte de la peur ou en s’appuyant sur leur talent de bonimenteur patenté. La suite du programme est toujours la même. Soit les voleurs essaient d’attirer leurs victimes à l’extérieur de leur domicile, soit ils tentent d’entrer dans le logement sous divers prétextes. Vous ne devez jamais laisser une personne inconnue pénétrer chez vous, encore moins la laisser prendre le contrôle sur vous en la suivant à l’extérieur, par exemple. Au moindre doute, mettez fin à la conversation ;
  • Enfin, verrouillez la porte et appelez la police ou la gendarmerie, en composant le 17 ou le 112. Ne communiquez plus avec les voleurs présumés et attendez l’arrivée des autorités.

Apprenez à faire preuve de prudence et à déjouer les méthodes des voleurs en connaissant leur façon d’opérer. Coupez court à toute conversation avec une personne suspecte et prévenez les autorités si vous avez un doute. Comme je le relate semaine après semaine, les cambriolages peuvent faire très mal à l'image de cette revue de presse glaçante. N'hésitez donc pas à investir dans votre sérénité en découvrant le Guide anti-cambriolage.


Porte blindée : la solution miracle ?

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Je ne peux apporter qu’une réponse de normand à votre question ! Dans certains cas de figure, une porte blindée suffira. Parfois, cela ne suffira pas.

Porte blindée et appartement

Prenons un exemple, si vous le voulez bien. Supposons que vous habitiez dans un appartement dont le seul passage possible, pour un voleur, est la porte d’entrée. Les chances qu’une porte blindée contrarie ses plans sont alors très élevées. Au contraire, si votre appartement dispose d’un grand nombre de points faibles facilitant le passage d’un voleur, une porte blindée ne servira pas à grand-chose. Autrement dit, un voleur choisit toujours la facilité si plusieurs points d'entrée sont possibles.

Porte blindée et maison

Dans ce cas, ma réponse sera plus claire : c’est un non catégorique. Les points d’entrée sont multiples et bâtir votre stratégie de sécurisation autour de la porte d’entrée est un exercice voué à l’échec. Pourquoi un cambrioleur s’enquiquinerait à passer par un point difficilement franchissable quand il lui suffit de briser une fenêtre ou de démonter les tuiles de votre maison pour investir sans trop de peine votre domicile ? Un voleur est partisan du moindre effort, ne l’oubliez jamais. Optimiser la sécurisation d’un logement répond toujours à la même logique : il faut penser protection globale. Si vous corrigez un point faible, mais négligez les autres, vous déplacez simplement le problème.

Voyez la sécurité de l'habitat comme un tout

Pour compléter ma réponse à votre question, ne négligez pas les protections électroniques dans la sécurisation de votre logement. Dans une optique de plus grande efficacité, il est nécessaire de coupler les protections mécaniques et électroniques. Les premières retardent, les secondes alertent de la présence d’un intrus. Si vous faites l’impasse sur l’une ou sur l’autre, vous créez une brèche défensive.

Pour en revenir à votre question sur l’efficacité d’une porte blindée, la résistance mécanique de la porte jouera également sur sa capacité à ralentir l’intrus. Vous orienter sur des portes certifiées, vous permet de choisir des modèles qui ont subi des tests de résistance. Un bloc-porte blindé doit posséder deux certifications : celle de la porte elle-même et celle inhérente à la serrure.

Le label de certification est l’A2P. Pour les portes blindées, la classification est la suivante : BP1, BP2, BP3 qui prévoit une résistance de 5, 10 et 15 minutes en laboratoire.

En conclusion, vous équiper d’une porte blindée est un bon début, mais en aucun cas la solution miracle face au risque de cambriolage.

Comme je le répète fréquemment, protéger sa famille est un devoir. Jetez donc un oeil (ou deux) au Guide anti-cambriolage et dites stop aux voleurs. Profitez-en pour vous abonner également à la page Facebook du Guide immobilier afin de vous tenir au courant de l'actualité immobilière.