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Le plan logement d’Emmanuel Macron décrypté

Coup de génie ou coup d’épée dans l’eau ?

Crédit photo : Pixabay

Le meilleur plan logement : le Guide pratique de l'achat immobilier

Après une première présentation, le 12 septembre, par Emmanuel Macron en personne, alors en déplacement à Toulouse, la totalité de la « stratégie logement » vient d’être dévoilée, le 20 septembre, par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des Territoires et Julien Denormandie, son secrétaire d’Etat.

Sur le fond comme sur la forme, cette stratégie est difficilement compréhensible comme nous l’avions déjà souligné. Les incohérences se disputent aux contradictions. La politique envisagée n’est que la resucée d’une stratégie qui a toujours échoué. Quant à l’audace et à l’ambition, elles ont probablement été oubliées au fond d’un tiroir.

La forme dénote l’absence de fond

Crédit photo : Ministère de la cohésion des territoires

Quand on présente une stratégie, on imagine que chaque action et chaque mesure sont savamment orchestrées. Le dessin derrière le ministre et le secrétaire d’Etat, lors du point presse du 20 septembre, laisse imaginer le contraire. En principe, un dessin d’enfant trouve plus naturellement sa place sur la porte d’un réfrigérateur qu’à l’occasion d’une présentation stratégique. Peut-être y a-t-il un message caché ?

Cela étant dit, ce dessin symbolise à lui seul la stratégie logement de ce gouvernement. Un salmigondis de mesures erratiques et d’annonces improvisées, souvent maladroites, avec, à la clé, un cap illisible.

Un problème encore et toujours pris à l’envers

Construire dans les zones tendues afin de créer un choc d’offres, en voilà une bonne idée !

Sauf que le gouvernement oublie de se poser une question capitale : pourquoi existe-il des zones tendues ? Réponse : parce que nous avons la politique économique la plus bête au monde qui consiste à concentrer en quelques points géographiques entreprises et emplois. Ainsi :

  1. Les gouvernements se succèdent, la centralisation demeure ;
  2. La plupart des créateurs d’emplois se regroupent dans quelques zones (Paris, région parisienne…) ;
  3. Les régions sans entreprises sont condamnées à voir leur taux de chômage exploser ;
  4. L’exode rural s’intensifie ;
  5. Les commerces ferment les uns après les autres dans les régions sinistrées ;
  6. Le prix des logements explose dans les bassins d’emplois ;
  7. L’Etat décide de supprimer les services publics situés dans les territoires abandonnés ;
  8. Finalement, le gouvernement mise sur une hyper-saturation des zones tendues au lieu de corriger le tir et de réinvestir les régions laissées à l’abandon.

Judicieux, n’est-ce pas ?

Réinvestir les régions : une mauvaise idée ?

Une étude Cadremploi (août 2017) nous dit le contraire :

– 80 % des cadres sont prêts à quitter Paris et, pour 94 % d’entre eux, dans les 5 ans ;

– 90 % sont prêts à faire des concessions dont, pour 56 % d’entre eux, consentir à une baisse de salaire ;

– 91 % aspirent à un meilleur cadre de vie.

Le message est on ne peut plus clair : la centralisation, ça ne fonctionne pas. L’humain n’y gagne rien. En l’espèce, l’étude concerne Paris, mais ne doutons pas que d’autres zones tendues produisent les mêmes désirs de fuite des populations concernées.

Il apparaît donc vital de soulager les zones tendues en incitant particuliers et entreprises à revitaliser les régions.

Un choc d’offres dans les régions

La logique du gouvernement est la suivante : construisons plus là où c’est nécessaire. Selon ce même gouvernement, « la pénurie de logements éloigne de l’emploi les moins privilégiés d’entre nous et freine la mobilité sociale et géographique ». C’est la logique du choc d’offres. Sauf que l’offre existe déjà et qu’il suffirait de développer une politique bien huilée pour qu’elle rencontre sa demande.

700 000 logements attendent de trouver preneur

Le document Insee Focus n°73 s’intéresse au parc de logements en France au 1er janvier 2016. On peut y découvrir le nombre de logements vacants. Les chiffres sont édifiants :

Ensemble de logements vacants

2 825 000

Situés en communes rurales

709 000

Situés en agglomérations de moins de 100 000 habitants

1 016 000

Situés en agglomérations de 100 000 habitants ou plus

801 000

Situés en agglomération parisienne

299 000

Objection, votre honneur ! Ces logements ne sont pas situés là où la demande pullule ! Il faut dire qu’à force de politiques condamnant les régions à l’agonie économique et sociale, les gens s’exilent vers des bassins d’emplois hyper-concentrés… Une chose est sûre, comme nous le rappelle l’étude Cadremploi précitée, ils n’y vont pas le sourire aux lèvres.

Prenons l’hypothèse basse qu’un logement vacant sur quatre est habitable à court terme. Cela signifie que 706 250 logements, maillant tout le territoire, attendent désespérément de redonner vie à nos régions. Ce gisement représente pratiquement deux années de constructions de logements neufs, selon les dernières moyennes de production annuelle. C’est un gisement considérable… pourtant délaissé au nom d’une cohésion des territoires qui n’a de cohésion que le nom.

Capitaliser sur les logements existants au lieu de jeter l’argent par les fenêtres

Résumons. 700 000 logements sont prêts à accueillir 80% des particuliers les plus aisés qui rêvent de fuir Paris. D’un côté, on désengorge, de l’autre, on redonne vie. Ne pourrait-on pas imaginer une politique sensée, pour une fois, mettant l’offre en face de sa demande ?

Et les leviers d’action sont nombreux, à commencer par une politique fiscale incitant à créer de l’activité hors zones tendues. D’autant plus que le gouvernement a prévu, dans ses ordonnances sur la loi Travail, de faire la part belle au télétravail. Quelle est la logique de cet objectif si le télétravailleur doit résider dans une zone immobilière saturée ?

Le potentiel du travail à distance est énorme en terme de mobilité, les indépendants le savent bien, mais aucune mesure concrète ne voit le jour pour en favoriser l’essor. Les bénéfices d’une politique de désengorgement sont pourtant évidents :

  • Une revitalisation des territoires ;
  • Un dynamisme économique et social propice à un allégement de la pression fiscale ;
  • Plus d’emplois ;
  • Des rémunérations plus motivantes ;
  • Des prix immobiliers moins élevés ;
  • Une réinjection du surplus disponible dans le secteur productif (la consommation, la vraie) ;
  • Un retrait progressif des aides de l’Etat ;
  • Et ainsi de suite.

Est-ce si compliqué de se montrer créatif quand toutes les vieilles politiques, sans cesse revisitées, ont lamentablement échoué ?

Simplifier les normes, le coup de baguette magique

Ce gouvernement a désigné le coupable idéal pour justifier la situation catastrophique du logement : les normes. Les normes… c’était donc ça ! Eurêka ! C’est ainsi qu’il annonce :

« L’État ne doit plus dire aux professionnels tout ce qu’ils doivent faire, mais fixer des objectifs à atteindre et faire confiance à ceux qui construisent », et de poursuivre, « Toutes les règles de construction seront rédigées sous forme d’objectifs de résultats. Cela allègera le Code de la construction et permettra de stimuler l’innovation. Le niveau de résultat ne sera pas imposé ».

On croit rêver. Faire confiance, ne pas imposer de résultat, c’est ouvrir la porte à tous les abus et aux promesses qui ne seront pas tenues. Voir le million d’emplois promis avec le CICE…

Il n’est pas certain que le prix des logements baisse grâce à la simplification des normes. En revanche, la qualité moyenne et le moindre confort de ces logements vont vite se faire sentir.

Développer le logement social en donnant un coup de massue aux bailleurs sociaux

Le gouvernement précise que 80 % des Français sont éligibles au logement social, constate qu’il en manque et… finalement annonce des mesures qui fragilisent le financement des organismes sociaux !

En effet, la décision estivale de réduire les APL de 5 € est effective depuis le 1er octobre. Une nouvelle baisse, comprise entre 50 et 60€, est dans les tuyaux. Le gouvernement demande aux bailleurs sociaux de compenser cette future baisse des APL en révisant les loyers du même montant. Le logement social, c’est simple comme un billet de 50€. Voilà de la communication politique pratique et pas chère.

Trêve de plaisanterie, l’objectif serait de rendre l’opération indolore pour les locataires. Sauf que les efforts sont reportés sur les organismes sociaux et que cette mesure gadget impacte les budgets dédiés aux nouvelles constructions et à l’entretien du parc existant. Bref, une belle mesure contreproductive comme ce gouvernement les aime. Le risque ? Fragiliser encore plus les ménages les moins fortunés. Joli programme de casse sociale.

Une stratégie logement reposant sur du sable

Autre objectif ambitieux sur le papier : la rénovation de 7 millions de logements énergivores sur une période de 10 ans, dont la moitié sous 5 ans. Excellente idée, sauf que le budget et la logistique ne suivent pas.

Un budget dérisoire

Pour atteindre cet objectif, le maître des horloges annonce un budget de 4 milliards. Dans les faits, 4 milliards, cela représente, en moyenne, 571 € par logement. Un montant ridicule quand on connaît le prix de travaux de rénovation basiques. D’autant plus ridicule quand on s’intéresse à l’étude économique, menée par le Cabinet Sia Partners (février 2017), et consacrée aux coûts et bénéfices d’un plan de rénovation des passoires énergétique à horizon 2025.

L’investissement, pour un plan de rénovation de 7,4 millions de logements identifiés dans l’étude, nécessite près de 80 milliards d’euros, dont 36 milliards à la charge de l’Etat. L’étude précise que l’investissement public se situe, en moyenne, à 4 milliards d’euros annuels, sur la période 2017-2025. Cela représente un budget nécessaire 10 fois plus important que celui calculé par le gouvernement.

Une logistique inexistante

Autre point qui démontre la déconnection totale du gouvernement, la partie opérationnelle pour la rénovation de ces 7 millions de logements. Il n’y a aucun détail, aucun plan nous indiquant comment mener à terme ce chantier titanesque. Impéritie ? Amateurisme ? Allez savoir.

Olivier Sidler, du cabinet Enertech, avait publié, en août 2012, une étude fort instructive sur ce thème. Il dévoilait tous les points, ainsi que la stratégie à mettre en place, pour répondre à ce défi majeur. L’étude fourmille de détails. Dommage qu’elle ne soit pas arrivée jusqu’au ministère chargé de relever ce défi.

Conclusion

Ce gouvernement, dont le seul plan consiste à lustrer sa communication, ose appeler stratégie des effets d’annonces sur le logement.

Que peut-on y voir d’autre que la continuité de politiques qui n’ont jamais fonctionné ? Monsieur Macron, pourtant adepte de la « politique autrement », cuisine exactement la même tambouille que ses prédécesseurs tout en voulant nous faire croire qu’un chef étoilé est aux fourneaux.

Cette stratégie logement n’apportera rien de bénéfique aux Français. J’aimerais y croire, vraiment, tout comme j’aimerais vous dire que tout ira mieux, mais pourquoi vous jouer un air de pipeau ? Le gouvernement le fait déjà.

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Article présenté par

Entrepreneur et artisan depuis 15 ans, Laurent Criado est également fondateur du magazine leguideimmobilier.com et auteur du Guide pratique de l’achat immobilier et du Guide pratique anti-cambriolage.

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