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Investissement immobilier : 4 pièges à connaître absolument avant de vous lancer

Du rêve à la réalité de l’investissement immobilier

La pierre est une valeur sûre : qui n’a jamais entendu cette affirmation ? La réalité semble plus complexe et, non seulement le risque existe, mais il est considérable. Un achat mal préparé, sans discernement et sans analyse fondamentale sérieuse, n’offre aucune perspective de rentabilité et peut même conduire à la ruine totale. Quels sont les 4 pièges menaçant tout investisseur immobilier ?

1. Une politique hostile à l’investissement immobilier

Emmanuel Macron est devenu LE spécialiste des signaux négatifs envoyés au secteur de l’immobilier. Taxer la « rente immobilière » est son obsession. Depuis son élection, les cafouillages se disputent aux décisions autoritaires :

– Non création d’un ministère du Logement ;

– Cafouillage estival avec la baisse annoncée de l’APL de 5 € ;

– Nouvelle baisse programmée de l’APL des locataires des logements sociaux ;

– Appel du gouvernement aux bailleurs sociaux pour compenser la baisse programmée de l’APL ;

– Cafouillage sur le crédit d’impôt dédié aux remplacements de portes et fenêtres par des modèles isolants ;

– Menace de taxation sur les logements mal isolés ;

– Transformation de l’ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

La stratégie logement, annoncée comme révolutionnaire et présentée en grande pompe, n’est, en réalité, qu’un mauvais brouillon, pour ne pas dire une baudruche. Le gouvernement ne semble pas maîtriser le sujet et tente de faire illusion en proposant moult mesures, au mieux réchauffées, parfois contradictoires, le plus souvent irréalistes. Prenons l’exemple de la rénovation énergétique des logements : aucune information n’est donnée quant à la partie opérationnelle. Pourtant, 7 millions de logements ne se rénovent pas d’un coup de baguette magique. Et que dire du budget ? Quelles rénovations pensez-vous sérieusement entreprendre avec moins de 600 euros ?

Le risque ? Peut-être que le gouvernement nous conte une drôle d’histoire dont on ne comprendra le sens qu’une fois le piège refermé, quand il sera trop tard. Comme dans l’épilogue d’Usual Suspect lorsque Verbal Kint quitte le poste de police.

2. Un avenir incertain

Vous investissez sur une très longue période avec des règles du jeu (ici, la fiscalité) qui changent tous les ans… ou presque.

Ne rêvez pas, la transformation de l’ISF en IFI ne sera pas sans conséquence. Même si le gouvernement assure que le seuil de taxation restera à 1,3 millions et que l’abattement de 30 % sur la résidence principale sera maintenu.

Quand on sait que le patrimoine des Français est composé à 70 % d’immobilier, il y a de quoi être inquiet. Nos dirigeants politiques peuvent agir sur l’assiette, le taux d’imposition et le pourcentage d’abattement sur la résidence principale afin d’augmenter les rentrées fiscales en cas de nécessité. Les taux se modifient aisément, les retraités pourront en témoigner avec l’augmentation de la CSG.

 3. Oublier les fondamentaux

Trop de personnes se focalisent sur l’obtention d’un crédit et les calculs de rentabilité. De jolis tableaux Excel et un crédit bien ficelé ne remplaceront jamais l’étude, approfondie, du bien et de son environnement. Les fondamentaux doivent être remis au cœur de l’achat et motiver toute décision.

Dans le cadre d’un investissement, la rentabilité commence dès l’achat. Si vous survolez les fondamentaux, vous prenez le risque de surpayer le bien et de plomber définitivement votre investissement immobilier. Si, au contraire, vous passez le bien au scanner, en relevez tous les défauts, toutes les nuisances, savez évaluer les coûts de rénovation, alors vous soignez votre investissement en achetant au juste prix… ou vous décidez de passer votre tour, sans regrets, parce que l’affaire est mauvaise.

Je vous encourage à (re)lire les conseils que j’avais distillés au cours d’une table ronde sur l’investissement immobilier. Ils sont plus que jamais d’actualité.

4. Croire au chant des sirènes

Se bercer d’illusions, en rêvant d’argent facile, est une attitude, peu professionnelle, qui fait échouer nombre d’investisseurs dans leur quête de rentabilité. Dans cette interview, Jean Perrin, président de l’UNPI, déclare que toutes les mesures qui s’accumulent contre l’immobilier commencent à remettre en cause l’intérêt de devenir investisseur. Il dévoile que la rentabilité nette moyenne est de l’ordre de 0,2 à 0,3 %. A des taux aussi médiocres, il conseille de placer son argent sur un livret A, une assurance-vie ou dans des actions. Comprenez bien qu’il s’agit d’une moyenne nationale. Si quelques investisseurs tirent leur épingle du jeu, l’immense majorité perd de l’argent tous les mois et en perdra encore à la revente. Ca ne fait pas vraiment rêver.

A 2’59’’, le journaliste déclare : « L’investissement immobilier, c’est pas très attractif ». On entend distinctement le rire gêné de la chroniqueuse. Même les chantres de l’investissement immobilier n’y croient plus.

Autre risque sous-jacent, également soulevé dans cette vidéo, le poids de la fiscalité locale. J’en parle depuis des années, c’est un des points passés en revue dans mon livre, parmi tant d’autres. Le risque est de voir la fiscalité locale exploser en raison de la suppression annoncée de la taxe d’habitation. La supprimer pourrait avoir l’effet inverse et les collectivités pourraient augmenter la taxe foncière à dessein de compenser une partie de la perte de leur autonomie financière. En supposant, bien entendu, que cette suppression de la taxe d’habitation ne soit pas retoquée par le Conseil constitutionnel. Si tel était le cas, le gouvernement exciperait de sa bonne foi, n’hésitant pas à se décharger sur ledit Conseil constitutionnel. En revanche, l’IFI et la baisse de l’APL, elles, seront bien effectives.

Conclusion : l’investissement immobilier n’est pas une martingale

Actuellement, le plus gros risque planant sur l’investissement immobilier est d’ordre politique. Le flou artistique entretenu par le gouvernement ne doit pas occulter une quasi-certitude : tout semble indiquer une nouvelle politique, agressive, de taxation de l’immobilier. A vous de bétonner les volets que vous pouvez maîtriser, à commencer par les fondamentaux. Trop d’investissements sont ratés par négligence. Gardez à l’esprit que la martingale n’existe pas et que n’importe quel investissement, immobilier ou pas, exige une grande rigueur. Certes, même si vous ratez la cible de la rentabilité, vous conserverez de la pierre, du solide. Mais si cette pierre se transforme en boulet financier, quel en est l’intérêt ?

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Entrepreneur et artisan depuis 15 ans, Laurent Criado est également fondateur du magazine leguideimmobilier.com et auteur du Guide pratique de l’achat immobilier et du Guide pratique anti-cambriolage.

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