Nouvelle menace en vue pour les copropriétés
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Nouvelle menace en vue pour les copropriétés ?

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Nouvelle décision brutale du gouvernement concernant le logement. Il prévoit de réformer par ordonnance la loi de 1965 portant sur le droit des copropriétés. Si des améliorations sont certes nécessaires, certains points du projet risquent d’engendrer de sérieuses difficultés.

La politique autrement

Le gouvernement souhaite réformer le droit de copropriété. Comme d’habitude, il veut aller vite, quitte à faire l’impasse sur le dialogue et la concertation.

Un groupe de professionnels (notaires, syndics, avocats, experts, etc.), le GRECCO, a travaillé sur ce projet qui serait déjà bien avancé. Il ne s’agit pas de remettre en cause le travail des intervenants du GRECCO, mais plutôt de dénoncer l’absence de débat avec les principaux intéressés.

La réforme concernant le droit de copropriété n’entre pas dans le cadre de la stratégie logement, présentée en septembre. Elle fait partie du projet de loi relatif au droit à l’erreur et à la simplification, présenté par Gérald Darmanin, ministre de l’Action et des comptes publics et prévoit de modifier le droit de copropriété par voie d’ordonnance. Rien que ça.

La méthode est si brutale que Jean-François Buet, président de la FNAIM, déclarait récemment dans Le Monde qu’il avait appris ce projet de réforme… par le plus grand des hasards !

La politique autrement, c’est donc ça ? Agir avec défiance, en méprisant les interlocuteurs et en n’écoutant personne ? Drôle de conception de la politique et de la démocratie.

Trois grands axes de réforme

Le travail du GRECCO, sur lequel s’appuieraient les ordonnances du gouvernement, déboucherait sur trois axes majeurs :

  1. Faciliter les prises de décision pour la réalisation de grands travaux (rénovation énergétique, par exemple), en donnant un vrai pouvoir décisionnel au conseil syndical ;
  2. Différencier les modes de fonctionnement selon la taille des copropriétés ;
  3. Rendre la loi plus simple, plus claire et plus accessible pour simplifier la vie des copropriétés.

Si les deux derniers points sont des mesures qui vont dans la bonne direction, le premier point suscite en revanche beaucoup d’interrogations et des risques de dérive certains.

Se passer des décisions prises en Assemblée Générale

Pour faciliter les prises de décision pour la réalisation de grands travaux, le gouvernement prévoit de modifier les pouvoirs des conseils syndicaux pour les copropriétés de plus de 100 lots. Ces derniers deviendraient des conseils d’administration et pourraient engager de grands travaux sans passer par le vote de résolution en AG.

Croire que les blocages en AG sont d’ordre juridique, c’est mal connaître la gestion des copropriétés. Je fais partie d’un conseil syndical. A ce titre, je connais parfaitement son rôle ainsi que son mode de fonctionnement. Je sais surtout quel est la nature du problème principal lorsque vient le moment de voter de grands travaux. Le blocage est d’ordre financier, c’est aussi simple que ça. Soit des ménages modestes votent contre en faveur d’une préservation de leur pouvoir d’achat, soit des propriétaires, non occupants, votent à dessein d’améliorer la rentabilité de leur investissement. C’est toujours une question d’argent.

Les risques liés à ces nouveaux conseils d’administration

Faire reposer la gestion des grandes copropriétés sur des conseils d’administration risque de multiplier les blocages décisionnels alors qu’ils sont censés faciliter les prises de position.

Voici 3 points qui, à mon sens, posent problème :

  1. Trop de responsabilités

Actuellement, les membres des conseils syndicaux sont tous bénévoles et cela ne devrait pas changer avec la réforme. Malheureusement, il est déjà compliqué de réunir assez de copropriétaires pour composer le conseil.

Avec la réforme, appelant plus d’investissement temps de la part des membres du conseil ainsi qu’une exposition juridique accrue, le risque est de ne plus trouver de volontaires. Car le spectre des poursuites judiciaires risque d’en effrayer plus d’un. En effet, les copropriétaires mécontents des décisions du conseil et, surtout, des grands travaux engagés sans leur aval, déposeront systématiquement des recours afin de stopper la machine. A la clé, des situations complètement bloquées et des charges supplémentaires liées aux frais de justice.

  1. Risque de lobbying

Le pouvoir de décision de ces conseils d’administration risque d’aiguiser l’appétit d’entreprises prêtes à tout pour décrocher des contrats. A commencer par des petits arrangements avec les membres du conseil d’administration. Cela pourrait donc déboucher sur des copinages entre administrateurs et prestataires, ce qui ne serait pas forcément dans l’intérêt de la copropriété.

  1. Explosion des charges

Les administrateurs composant les conseils devront rendre plus de comptes qu’ils ne le font déjà. Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre, qu’en vue de se couvrir juridiquement, chaque prise de décision sera systématiquement validée par un prestataire extérieur qui donnera son avis d’expert. Cela produira deux effets :

  • Une lenteur dans les prises de décision ;
  • Des charges qui augmenteront avant et après les travaux à cause des recours juridiques.

Avant une loi, il faut une vraie vision, un plan opérationnel

D’après les premiers éléments de ce projet, un des buts affiché est de faciliter les prises de décision concernant les grands travaux, notamment ceux de rénovation énergétique.

Cette semaine, l’actualité vient de nous prouver qu’une loi ne suffit pas à rendre les choses faisables. Nicolas Hulot vient d’annoncer le report de l’objectif de diminution de 75 % à 50 % de la part du nucléaire dans la production d’électricité d’ici à 2025. La raison ? C’est irréaliste, tout simplement. La loi a été votée en 2015 et, depuis, aucune politique massive de substitution au nucléaire n’a été engagée. C’est un problème que j’avais déjà soulevé par ailleurs.

L’objectif du gouvernement est de rénover énergétiquement 7 millions de logements en 10 ans. Se fixer des objectifs ambitieux, c’est bien. Se donner les moyens de les atteindre, c’est ça le vrai défi. Or, en l’espèce, un plan opérationnel fait cruellement défaut. Au-delà de l’effet d’annonce, il n’y a rien de concret.

Conclusion

Au lieu de se précipiter, le gouvernement serait plus inspiré d’avorter son projet, de tout mettre à plat et d’organiser débats et consultations avec tous les acteurs liés à la copropriété. Il s’agirait d’une politique responsable et d’un véritable projet d’adhésion comme on les aime. A quand la politique (vraiment) autrement ?

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Article présenté par

Entrepreneur et artisan depuis 15 ans, Laurent Criado est également fondateur du magazine leguideimmobilier.com et auteur du Guide pratique de l’achat immobilier et du Guide pratique anti-cambriolage.

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