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2024-12-11 06:27:01

（原标题：房地产调控史鉴：调控政策或仍将密集复活）对照以往的调控经历，政策往往沿袭一年左右，因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的起点。由于市场基本面的变化，将有可能造成楼市调控方式的巨变：一刀切式的国字号调控措施将有可能被完全代替。3月15日，南京、青岛同时实施政策，对原先的房地产调控增强。

其中，南京将限购令的范围不断扩大，青岛则首次发售出租汽车措施。这两地皆科楼市热点区域，由此将近期的调控风波推上高潮而受到注目。辨别我国的楼市调控史找到，自2004年土地出让市场化改革以来，我国共计经历了4轮房地产调控，分别始自2006年、2010年、2013年和2016年，大体对应房地产市场每3年左右经常出现的小周期特征。

这种特征包含了我国楼市的基本运营模式，也要求了楼市调控的时点、时长与强度。对照以往的调控经历，政策往往沿袭一年左右，因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的起点。

某种程度地，由于市场基本面的变化，将有可能造成楼市调控方式的巨变：一刀切式的国字号调控措施将有可能被完全代替。房地产市场的小周期我国于1998年启动房地产市场化改革，但在很多业内人士显然，楼市确实转入市场化运营，还是从2004年月奠定土地市场化转让制度开始的。2004年的831大限之后，高价地频密问世，加之可观的购房市场需求开始获释，房屋交易量价齐升。

根据国家统计局和发改委的数据，2005年全国商品房价下降19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全国商品房均价年均快速增长5.9%。

尽管当年就有调控政策实施，但确实有标志性意义的调控政策出自于2006年。当年5月实施的国六条，以及更加细化的9部委十五条，都对市场心态产生较小影响。

其中明确提出的70/90政策，此后曾沿袭多年。从2006年5月开始，国税总局、住建部、国土部、央行等部门又先后实施政策，对经济和楼市展开降温。直到2007年8月，央行经过当年的第5次加息后，本轮调控才算告一段落（此后还有零星的修复性政策发售，以后2008年8月）。

若从国六条实施算数起，此轮共计沿袭15个月。在此期间，房地产市场在2007年超过高点，但此后调头向上，2008年经常出现的量价齐跌，被称作市场化改革以来的首个楼市拐点。这被看做我国房地产市场的首个原始小周期。楼市先扬后惮，调控政策在市场的上升期实施，持续时间多达一年。

但在2008年9月之后，市场上行，政策基调改向救市。此后的房地产市场，又经常出现两轮原始的小周期，分别是2009年至2012年、2013年至2015年。其间某种程度经常出现了较大规模的楼市调控，接续点分别为2010年4月的国十条、2013年2月的新国五条。

2015年末的市场转好，被指出是新一轮小周期的开始。在这轮周期中，市场调控确实始自2016年9月末10月初，16个主要城市密集实施一揽子调控政策。

随后的修复性政策相继实施至今。2017年以来，市场交易量下降、热点城市房价一度上升，这轮周期被指出转入上行阶段。全国房地产商不会联盟主席顾云昌对这种周期论极为赞成，他回应，我国房地产市场的短周期一般来说持续3年左右。基于楼市买涨不买跌的基本模式，短周期的运营逻辑为：在房价下降过程中，买房者更加多，以后购买力欠下，市场看清天花板。

随后，交易量和房价经常出现下降，买房者增加，购买力新的积蓄，为下一个周期做到打算。他指出，这种短周期的变化，只不过是一种自发性调整的现象。楼市调控不会对其展开一定的阻碍，但会转变其运营逻辑。国字头调控政策或落幕同以往的地产周期类似于，本轮市场的降温过程并非一帆风顺。

上海易居研究院智库中心总监贤迈进向21世纪经济报导回应，从房价抹黑的因素看，热点城市的周边区域、核心三四线城市因接续外溢市场需求，楼市有加剧之势；且随着传统旺季的来临，部分一二线城市楼市抢房的现象重出江湖。南京、青岛的楼市调控政策，正是在这种背景下实施。

自2月28日以来，共计11个城市实施调控新政，还包括福建连江、江西赣州、河北涿州、河北太原、河北张家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四线城市。这也引起全国性调控政策或将实施的庞加莱。

贤迈进指出，2014年之后，楼市转入整体供大于求状态。本轮市场加剧也并非全国性的，而是由部分热点城市造就，呈圆形层级式传播。这也使本轮调控政策经常出现一个显著的特征，即确实做因地制宜。

从2005年以来，我国曾实施大量的国字头调控政策，更为知名的有国八条（2005年5月）、国六条（2006年5月）、国十条（2010年4月）、国五条（2010年9月）、新的国八条（2011年1月）、新国五条（2013年2月），以及2015年的330新政和930新政，等等。但自930新政之后，这类政策之后绝迹于市场，被京八条、沪九条、苏十五条、津十六条等地方性调控措施所代替。贤迈进指出，若市场全面加剧，不回避全国性调控政策不会实施。

但由于有所不同城市之间的房地产市场形态差异更加大，因城施策仍是当前最差的自由选择。即使不考虑到市场加剧的因素，按照历史经验分析，南京、青岛实施政策，也不是本轮调控的起点。

据报，以往的调控周期，往往不会持续一年左右的时间。如在上文提及的前两个小周期中，楼市调控分别历时15个月和10个月。

就调控效果而言，某种程度不存在一定的迟缓期。上海易居研究院副院长杨红旭回应，由于2008年底和2009年货币政策放开和四万亿性刺激力度超大，就2010年的那轮调控而言，政策持续15个月左右，房价才开始止涨。

他回应，大部分城市应向去年9月底才开始调控，到目前为止只持续了半年，且多数热点城市相加的调控力度过于。杨红旭指出，要想要贯彻诱导寄居热点城市房价下跌，最少还须要密集的实施一次，甚至两次调控。

从政策显效的时长来看，2017年下半年，才不会确实经常出现一二线、的环都市圈大面积的降温。

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